花两个亿投写字楼?

2019-10-27 18:16:46 1940次浏览

资料来源:大胡子说的房间,已经被授权转载

今年年初,我从广州来到深圳,参观了南山和福田最重要的办公集群。

其中最大的感觉是没有出租的空间。

除了房租,还有一点是便宜的,甚至可以说是便宜的。

廉价出租空气意味着什么?下面让我们详细讨论一下。

亏损办公楼

2017年和2018年是p2p全面发展的两年。p2p公司如雨后春笋般涌现,无论是北京、上海还是杭州,都是雷鸣般的。更不用说深圳,中国南方的“金融中心”。

根据房东的记忆,与金融和区块链有关的企业在这个阶段排队寻找办公楼,供不应求的房屋供应被热情的房客推高。租赁公司每月每平方米最多可租赁200元。与第一手住房供应的差距非常小。

众所周知,早期的区块链相关公司几乎都是骗局,大多数p2p公司都在隐藏坏账。这些公司来去匆匆。随着大量众所周知的p2p雷暴和区块链相关政策的收紧,这些公司一路攀升到当时最近的一家,并逐渐倒闭。

甚至连当初买的桌椅、高档皮沙发和实木茶馆都被扔掉并跑掉了。

过去两年挤出了金融和区块链泡沫,加上经济数据的下降,小企业已经倒闭。即使我们不谈论写字楼供应量的增加,我们也可以知道写字楼市场可能会暴跌。

事实上,正如我们前面提到的,航空租赁和降价。

这是一个由中介通过玻璃门秘密插入的广告。目前的价格几乎是两年前价格的一半到三分之二。

然而,空缺率仍然没有下降。这一年没有放缓。

据主要房东说,目前价格的租金不足以支付房东支付的租金,但也有必要进行装修以支付空租赁期。然而,没有出路。基本上,房子已经和房东签订了一份5-10年的合同。

仍然有人想投资

这是其中之一。

另一件事,就在上周,一个朋友一开口就问了两个“小目标”问题:深圳怎么能投资两亿美元?

拥有20亿元的资产,在深圳前海、后海和科技园买栋办公楼还是房子更好?

我的答案图表也显示了一些部分:目前写字楼的空置率相当高,今年的市场形势很差,从长远来看并不特别推荐。如果我们能买到更多的房票,我们仍然建议买房子。从纯粹的投资角度来看,我们不应该碰深圳湾1号这样的豪宅。像华润城一样,如果你能买到一些房票,下一期发行时你就能买到更多。未来的回报率可能会更高。

虽然前海有先进的规划,但我对投资写字楼并不乐观。

有人可能会问:现时的高空缺率,并不表示五年或十年后的空缺率会很高?

仅谈深圳,写字楼的面积也在高速增长,但需求一直在萎缩。办公楼太多了。这是该行业的常识,也是不容忽视的事实。

此外,目前一线城市的租金很难让许多企业承受,这就是为什么许多企业被迫在房子或公寓里工作。

从投资回报的角度来看,办公楼和住宅楼也大不相同。办公楼属于商业性质,由租赁市场主导。如果租金跟不上,售价也跟不上。他与住宅不同,住宅与学区学位有关。这是一个匹配的市场。如果匹配完成,价格将会很高。租金相对被动。办公楼最近相对活跃。

办公室租赁很活跃,但相对活跃。事实上,它们也是辅助市场,如地铁。然而,由于换手困难和供应量大,它们变成了推动销售价格的租金。

办公楼在许多国家是高质量的资产,在国内一些城市也有高质量的办公投资产品。然而,与普遍的住宅建筑不同,换句话说,在100座办公楼中,可能不会有超过10个高质量的投资产品。然而,就100个住宅区而言,至少有80个区的投资回报良好。

办公楼不能买得太多,但也不能建得太多。肉太多了,狼能吃的肉少得多。

因此,不推荐总价格高、税收高的产品,而且商业性质的税收也很高。整个办公楼的总价格甚至更高。虽然租金相对较高,但与一套总价为1.2亿元的优质住宅相比,风险太高。

如果你看看这个例子:

华润置地的总部地铁入口是同一栋建筑,有7万多平方米的外部店铺。整层楼的价格是1.4亿元。根据今年的价格,至少应该有1.2亿的说话空间。

这层的租金是多少?不到一个月就有30万人。到年底,这个数字可能会超过300万。投资回报率约为2%。

值得注意的是,这也是1号线高科技园区的地铁入口,使用华润超高甲级办公楼不到三年。周围其他贫困办公室的价格更低。

在南山,很长时间没有在地铁入口处的办公楼几乎要花4万到5万元。这个价格基本上比南山10万平方米的平均价格低50%。

你知道,当我买房子的时候,我没有把它对折。

因此,你会知道为什么我们没有推荐办公楼、公寓和商店。

重型资产只能压舱。

参考数据:

“2019年4月,第一太平戴维斯发布的2019年第一季度深圳房地产市场研究报告显示:

该市办公楼总存量为608万平方米。其中,甲级写字楼市场空置率环比上升0.2%,同比下降0.6%,至18.2%。

第一季度,办公楼平均租金环比下降1.7%,同比下降4.1%,至每月每平方米225.8元,全市平均租金短期内呈现持续下降趋势。

从深圳各区写字楼分布来看,罗湖、福田中心和车公庙空置率普遍较低。南山科技园和后海的空置率在20%以上。宝安、前海的空置率可以达到40%以上,尤其是前海的空置率超过一半。"

前海还有几十栋办公楼在建设中。超级总部中心和刘先东总部中心都在全力建设中。龙岗、光明、平山和宝安都在不断建设办公楼。这种空租金数据将来会如何变化?

答案不言而喻。

刚刚拍下的华润万家办公楼就是一个非常典型的例子:只是单价不高,甚至装修也很漂亮,使用时可以使用。但是,如果价值超过1亿元,只能贷出一半,不太可能贷出。

即使你以一半的金额计算,有多少人可以轻松地花掉7000万?每年只需租用大约300万栋办公楼,下沉超过10亿美元。

如此沉重的资产?如何获利?

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